La Circolare dell’Agenzia Entrate n.26/2011 conferma, in linea con il contenuto del provvedimento direttoriale del 7 aprile 2011 (punto 5), che l’opzione per la cedolare secca può essere effettuata anche nel caso in cui vi siano due o più locatori, purché gli stessi vantino un diritto di proprietà, o altro diritto reale di godimento, sull’immobile concesso in locazione.
Ci sono indicazioni anche per il SIRIA, versione web consente di procedere direttamente alla registrazione dei propri contratti di locazione e di esercitare l’opzione per la cedolare secca, senza la necessità di scaricare sul proprio personal computer alcun software di supporto.
Basta semplicemente indicare i dati del locatore, del conduttore, dell'immobile, del canone di locazione e la durata del contratto.
Ricordiamo che, il servizio può essere utilizzato per la registrazione del contratto di locazione solo se:
· il numero dei locatori (proprietari) e dei conduttori (affittuari) non è superiore a tre e tutti i locatori esercitano l’opzione per la cedolare secca
· si è in presenza di una sola unità abitativa con massimo tre pertinenze e tutti gli immobili sono censiti con attribuzione di rendita
· il contratto contiene esclusivamente il rapporto di locazione
E’ opportuno ricordare che, nel caso di immobili concessi in locazione e posseduti da più comproprietari:
- l’opzione deve essere esercitata distintamente da ciascun locatore, presentando l’apposito modello SIRIA se sussistono le condizioni, ovvero il modello 69;
- l’opzione esplica efficacia solamente in capo ai locatori (comproprietari) che l’hanno esercitata, con la conseguenza che il reddito derivante dalla locazione dell’immobile, e delle eventuali relative pertinenze locate congiuntamente, deve essere soggetto a tassazione ordinaria in capo ai locatori che non hanno esercitato l’opzione, e a tassazione “secca” da parte dei soggetti che hanno optato per la cedolare secca.
L’aspetto più diffusamente trattato da parte dell’Agenzia riguarda le conseguenze che si producono nell’ambito degli obblighi previsti ai fini dell’imposta di registro.
Come noto, infatti, nel caso in cui si opti per la cedolare secca, pur restando fermi gli obblighi di registrazione del contratto, non è dovuta l’imposta di registro sul canone di locazione pattuito tra le parti.
A tale proposito, il punto 5.2 del provvedimento direttoriale prevede, in caso di comproprietà, che resti l’obbligo di versamento dell’imposta di registro sulla quota parte del canone di locazione imputabile proporzionalmente in capo ai locatori che non hanno optato per il regime della cedolare secca.
In merito all’ammontare di detta imposta, il provvedimento direttoriale precisa che il versamento deve avvenire nella misura ordinaria, fermo restando l’ammontare minimo, pari a 67 euro, e deve essere comunque assolta l’imposta di bollo (tali spese sono suddivise in egual misura tra locatore e conduttore).
Nella circ. n. 26/2011, commentando le conseguenze che si producono ai fini dell’imposta di registro, l’Agenzia precisa preliminarmente che l’art. 57 del DPR 131/86 prevede, quale principio generale, la responsabilità solidale delle parti in causa (locatore e conduttore) per il pagamento dell’imposta.
Ciò significa, secondo la stessa Agenzia, che il regime della cedolare secca introduce una deroga a tale principio generale, in quanto i locatori che hanno optato per l’imposta sostitutiva sulla loro quota parte di canone, non sono tenuti al versamento dell’imposta di registro per tutta la durata dell’opzione. In buona sostanza, è palese che la responsabilità solidale per il pagamento del tributo trova il suo fondamento nella soggettività passiva dell’imposta, in assenza della quale non può estendersi alcun tipo di responsabilità.
Resta ovviamente fermo, si precisa nel documento di prassi in commento, che “il principio di solidarietà passiva dell’imposta esplica i suoi effetti solo con riferimento ai locatori che non hanno esercitato l’opzione per il regime della cedolare secca”.
Coerentemente con quanto sopra descritto, l’Agenzia precisa che, laddove i locatori procedano a revocare l’opzione per la cedolare secca, per le annualità successive a detta revoca, tornando ad applicarsi il regime ordinario di tassazione, si rende nuovamente applicabile il principio di solidarietà per il pagamento dell’imposta di registro in capo a tutti i soggetti parti del contratto.
La circolare, inoltre, contiene un’importante affermazione in relazione al “ripristino” del principio di solidarietà a seguito della suddetta revoca del regime della cedolare secca in capo ai comproprietari che l’avevano esercitata. In tal caso, infatti, i predetti soggetti “risponderanno in solido con gli altri comproprietari e con il conduttore dell’imposta di registro dovuta sull’intero importo del canone di locazione”.
Infatti, posto che per le annualità successive alla revoca, l’imposta di registro si rende applicabile sull’intero importo del canone, è evidente che la responsabilità solidale, in capo a tutte le parti contraenti, ritorna ad essere applicabile nei modi ordinari.
Relativamente all’immobile locato da più proprietari, infine, si deve tener conto degli ulteriori due seguenti chiarimenti contenuti nella circolare in commento:
- l’opzione esercitata anche da parte di un solo locatore comporta la rinuncia dell’aggiornamento del canone a qualsiasi titolo, anche da parte dei comproprietari che non hanno esercitato l’opzione per la cedolare secca, in quanto trattasi di un canone determinato unitariamente e come tale non frazionabile;
- la comunicazione da inviarsi al conduttore, finalizzata alla rinuncia ai suddetti aggiornamenti, inviata dal locatore che ha esercitato l’opzione ha efficacia anche nei confronti degli altri locatori che non hanno esercitato l’opzione.
